פסק-דין בתיק ע"א 9065/12

השופט י' דנציגר:

           לפנינו ערעורים מזה ומזה על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בבאר-שבע בת"א 3073/09 (השופט ש' פרידלנדר) מיום 4.9.2012, בו קיבל את תביעתה החוזית של חברת ז.כ. למדידות והנדסה בע"מ (להלן: החברה) כנגד עיריית אשקלון (להלן: העירייה) וקבע כי החברה זכאית לשכר טרחה (כולל הצמדה וריבית למועד פסק הדין) בסך של 1,637,762 ש"ח בגין עבודה שביצעה עבור העירייה ובעקבותיה עלה שווי נכסים רלבנטיים שבבעלות העירייה בסך של 60,058,600 ש"ח. מנגד, נדחתה תביעתה שכנגד של העירייה לאכוף על החברה את קיום חיובה החוזי הנטען להביא לרישום הנכסים האמורים על שם העירייה. כן נקבע כי העירייה תשלם לחברה, כהוצאות משפט, את עלויות השמאויות בצירוף מע"מ כנגד קבלות וכן שכר טרחת עורך-דין בסך 80,000 ש"ח (כולל מע"מ).

רקע עובדתי

1.        שנים ארוכות לא הצליחה העירייה לשכנע את מינהל מקרקעי ישראל (להלן: המינהל) להשיב לה נכסים אשר, לטענתה, הופקעו ממנה שלא כדין לפי חוק רכישת מקרקעים (אישור פעולות ופיצויים), תשי"ג-1953 (להלן: נכסי החר"מ). לפיכך, הזמינה העירייה אצל החברה עבודה של טיפול בהשבת נכסים, לאחר ששוכנעה כי לחברה הכישורים הנדרשים להכנת תביעה בתחום זה. מערכת היחסים החוזית בין החברה לבין העירייה מבוססת על שניים: חוזה שנחתם בין השתיים ביום 2.6.1993 (להלן: החוזה); והסדר פשרה אליו הגיעו הצדדים במסגרת בירור תביעה קודמת לתשלום שכר טרחה שהגישה החברה [ת"א (מח' באר-שבע) 7272/99) (להלן: ת"א 7272/99)], ואשר קיבל תוקף של פסק דין במסגרת אותו הליך (להלן: הסדר הפשרה).

2.        הסדר הפשרה, בו התווה המשך המסגרת החוזית בין הצדדים, נשען על הוראות החוזה, תוך שנקבע בו כי במקרה של סתירה תגבורנה הוראותיו, כעולה מסעיף 2 להסדר הפשרה, הקובע כי:

"התובעת (החברה - י.ד.) תחדש את הטיפול בהעברה על שמה של הנתבעת (העירייה - י.ד.), של נכסי המקרקעין המתוארים בחוזה... על פי האמור בחוזה המקורי, ובכפוף לשינויים המתבקשים מהוראות הסכם פשרה זה".

3.        באשר למועד להשלמת עבודת החברה ולהשתכללות זכותה לשכר טרחה; נקבע בסעיף 9 להסדר הפשרה כי:

"'סיום העבודה' על פי תנאי החוזה המקורי, יכול שיהיה ברישום הזכויות בנכסי המקרקעין (נכסי החר"מ - י.ד.) על שמה של הנתבעת (העירייה - י.ד.), או בקבלת תמורה כספית או שוות ערך כספי, בגין נכסי המקרקעין הנ"ל".

           עוד נקבע בסעיף 9 לחוזה נקבע כי: "אם יוחל בהליכים נגד מינהל מקרקעי ישראל, המועד לסיום העבודה יהיה מועד סיום ההליכים". בהמשך לכך, בסעיף 4 להסכם הפשרה, המתייחס להנחיות היועץ המשפטי לממשלה בדבר סכסוכים בין המדינה לבין רשויות מקומיות, נקבע כי במידה ולא ניתן יהיה להביא את תביעות העירייה לפני בית המשפט בשל הנחיות אלה, אזי: "הגשת התביעות לפורום האחר שייקבע (בהתאם להנחיות היועמ"ש - י.ד.) כאמור, תיחשב לעניין הסכם פשרה זה, כהגשת התביעות לבית המשפט". לצד זאת, בסעיף 10 להסדר הפשרה, העוסק בהפחתת מקדמות אותן שילמה העירייה משכר הטרחה העתידי, נקבע כי אלה תופחתנה "מן התמורה הכוללת שתגיע לתובעת (לחברה - י.ד.) מאת הנתבעת (העירייה - י.ד.) עם סיום העבודה...".

4.        שכר הטרחה לו תזכה החברה בתמורה לקיום התחייבויותיה הוסדר בסעיף 7 לחוזה. בסעיף 7(א) לחוזה נקבע כי שכר הטרחה יעמוד על 10% משווי הנכסים שיושבו, או מהערך הכלכלי שיינתן תמורתם, עד לסך של מיליון דולר; 5% משווי הנכסים עד לסך של שני מיליון דולר; ו-3% משווי הנכסים מעבר לכך. כל זאת בצירוף מע"מ, כאשר שכר הטרחה "יהיה על פי חישוב מצטבר של שווי כלל הנכסים שיועברו לחברה", בניכוי הנחת מקדמה ובקיזוז מקדמות ששילמה העירייה לחברה, כפי שנקבע בסעיף 7(ג) לחוזה ובסעיף 10 להסדר הפשרה. עוד נקבע בסעיף 7(ה) לחוזה כי:

       "ערך הנכס לעניין שכ"ט... יהיה שווי הנכס בהפחתת ההוצאות הישירות שהיו לעירייה לצורך העברת הנכס ורישומו על שמה שיוערך על ידי שמאי מוסכם שייקבע על ידי שני הצדדים תוך שבוע ימים מיום העברת הכנס על שם העירייה..." (ההדגשות הוספו - י.ד.).

           יחד עם זאת, בסעיף 7(ו) לחוזה נקבע כי החברה לא תזכה לשכר טרחה בגין נכסים בייעוד ציבורי שיועברו לידי העירייה, וכמו כן נקבע בסעיף 7(ב) לחוזה כי במידה ונכס יועבר לידי העירייה ללא צורך בהליך משפטי, תשולם לחברה מחצית משכר הטרחה עבורו.

5.        בשנת 2001, בהתאם להסדר הפשרה, הכינה החברה והגישה תביעה נגד המינהל, אשר גובתה במסמכים שאיתרה החברה ותמכו בטענות העירייה ביחס לזכויותיה בנכסי החר"מ. לאחר שהוגשה, ולאור הנחיות היועץ המשפטי לממשלה בדבר סכסוכים בין המדינה לבין רשויות מקומיות, לפיהן יש לנסות להסדיר סכסוכים בין רשויות מקומיות לבין המדינה במסגרת בירור פנימי, נדונה התביעה בהליך מעין משפטי פנימי לפני פרקליט מחוז תל-אביב שראשיתו בשנת 2001. במסגרת ההליך הפנימי התנהל משא ומתן בין המינהל לבין העירייה למציאת פשרה. בישיבה שהתקיימה בין המינהל לבין העירייה ביום 26.12.2001 הוסכם שכנגד ויתור העירייה על תביעותיה בגין נכסי החר"מ תזכה זו לנכסים הבאים: מגרש 10 לפי תכנית 100/1001/02/4, אשר נמסר לעירייה ללא מכרז ויועד להקמת בית עירייה וכן למגורים, לשימושים מסחריים ולמשרדים לשימוש מסחרי, כאשר על השטח שאינו מיועד עבור בית העירייה, בהיקף של 41,400 מ"ר, הוענקה לעירייה הנחה של 40% על דמי החכירה (להלן: מגרש 10); השלמת המנהל עם עסקאות שעשתה העירייה בעבר בנכסי חר"מ מסוימים מבלי שידעה כי הופקעו ממנה, והכרת המינהל בבעלות העירייה בנכסים אלו (להלן: הנכסים שמכרה העירייה); החכרת המקרקעין בייעוד ציבורי הנכללים בנכסי החר"מ לעירייה ורישומם תחת בעלותה (להלן: המקרקעין בייעוד ציבורי).

6.        המו"מ בין הצדדים נמשך שנים ארוכות עקב מאמצי העירייה לשפר את ההסכם המתגבש, והבשיל לכדי פשרה מוסכמת בין העירייה לבין המינהל רק בשנת 2008. יחד עם זאת, במסגרת הפשרה, ובתמורה לוויתור העירייה על טענותיה בעניין נכסי החר"מ, הוענקו לעירייה נכסים בעלי ערך כלכלי משמעותי אשר חפפו בעיקרם לנכסים אותם הסכים המנהל למסור לעירייה עוד בשנת 2001. יצויין כי בסעיף 3.2 להסכם עם המינהל נקבע ביחס למקרקעין בייעוד ציבורי כי המינהל יסכים למכור אותם לעירייה ללא תמורה במידה ותבקש לשנות את ייעודם ליעוד שאינו ציבורי, ובלבד שבמקביל תשנה העירייה את ייעודם של שטחים ציבוריים אחרים, אשר ערכם לאחר שינוי הייעוד יימצא דומה בחוות דעת השמאי הממשלתי, ותעבירם לבעלות המדינה. ביני לביני,ביום 4.2.2008 ציין יועצה המשפטי של העירייה במכתב לבא כוח החברה כי לאחר שההסכם עם המינהל ייחתם על ידי חשב המינהל, יידון שכר טרחתה של החברה. במכתב נוסף לבא כוח החברה מיום 11.9.2008 ציין יועצה המשפטי של העירייה כי זו "מזמינה שמאות לנכסים שקיבלה בעקבות התביעה שהכינות (החברה - י.ד.) והסכם החר"מ עם ממ"י", כאשר עם קבלת השמאות, אפשר יהיה לבחון את שכר הטרחה המגיע לחברה.

פסק דינו של בית המשפט המחוזי

7.        החברה טענה לפני בית המשפט קמא כי קיימה את התחייבותה לפי החוזה והסדר הפשרה בכך שגרמה למינהל להתחייב כלפי העירייה להעניק לה זכויות במקרקעין בעבור נכסי החר"מ במסגרת הסכם הפשרה בין המינהל לעירייה. לפיכך, נטען כי החברה זכאית לתשלום שכר טרחתה לפי החוזה, וכמו כן, כי משנחתם ההסכם עם המינהל, החברה כלל אינה מחוייבת עוד לפעול לרישום זכויות העירייה בנכסים בהם זכתה זו מכוחו. מנגד, העירייה טענה כיהחברה לא קיימה את חיובה לרשום את זכויות העירייה בנכסים שנמסרו לידיה וכי ההסכם עם המינהל הינו מתווה עקרוני בלבד וטרם הניב לעירייה ערך כלכלי מוחשי. עוד טענה העירייה כי היא שהביאה, במסגרת המו"מ עם המינהל, לתוצאותיו הנ"ל של המו"מ. לפיכך, לשיטת העירייה, החברה אינה זכאית לשכר טרחה כלשהו. לצד זאת, טענה העירייה כי יש לחייב את החברה להשלים את רישום זכויותיה בנכסים בהם זכתה.

8.        לאור סעיפיהם של החוזה ושל הסדר הפשרה אשר הובאו לעיל, מצא בית המשפט המחוזי כי שילובם של השניים, מלמד איפוא כי על פי לשונם, הסכמת הצדדים הינה כי זכאות החברה לשכר טרחה תשתכלל במועד סיום עבודתה. מועד זה הינו מועד רישום הזכויות בנכסי החר"מ על שם העירייה אומועד סיומו של הליך משפטי, או הליך מעין משפטי, שינוהל נגד המינהל בו תיקבע זכאות העירייה לנכסים אלו, או לערך כלכלי חלופי בגינם. עוד מצא בית המשפט כי על פי לשון החוזה והסכם הפשרה - המתנים את זכאות החברה לשכר טרחה בהשלמת עבודתה וגוזרים את היקפו מן התמורה לה תזכה העירייה בסופם של דברים - העסקה שנתגבשה בין הצדדים הינה עסקת תוצאה, אשר לעניינה אין כל נפקות להיקף התשומות אותן השקיעה החברה והפעולות אותן ביצעה לצורך קיום חלקה בהסכם.

9.        בית המשפט קבע כי הודות לעבודה שהשקיעה החברה בהכנת התביעה, זכתה העירייה בתועלת כלכלית משמעותית בגין זכויותיה בנכסי החר"מ במסגרת הליך מעין משפטי אשר הסתיים בפשרה. לפיכך, קבע בית המשפט כי על אף שהחברה לא השלימה את רישום הנכסים אותם קיבלה העירייה, היא זכאית לשכר טרחה בעבור ההסכם שנחתם עם המינהל. יחד עם זאת קבע בית המשפט כי משכר הטרחה תנוכה עלות השלמת רישום הנכסים, בין היתר, בשים לב כי במסגרת כתב התביעה שהגישה החברה בת"א 7272/99, היא עצמה הסכימה להפחית 10% משכר טרחתה בגין פעולות הרישום שטרם ביצעה.בתוך כך, הבהיר בית המשפט כי מכתביו של יועצה המשפטי של העירייה לבא כוח החברה משנת 2008 מהווים מעין הודאת בעל דין של העירייה ביחסלקיומו של קשר סיבתי בין עבודת החברה והתביעה שהכינה לבין ההסכם עם המינהל ותוצאותיו, ובדבר זכאות החברה לשכר טרחה. חיזוק לכך מצא בית המשפט בדמיון בין תוצאתו הסופית של ההסכם עם המינהל בשנת 2008 לבין הנכסים שעל מסירתם הסכים המנהל עוד בשנת 2001 וכן בדברים שמסר מנכ"ל העירייה בעדותו בבית המשפט.

10.      באשר לשומת ערכם של הנכסים בהם זכתה העירייה; בית המשפט עמד על כך שהצדדים לא ביקשו לממש את התניה החוזית בדבר פנייה לשמאי מוסכם. כמו כן, התנגדו הצדדים למינויו של שמאי מוסכם מטעם בית המשפט, ותחת זאת העדיפו להגיש שמאויות מטעמם, באופן המהווה הסכמה מצידם כי שווי הנכסים מושא הדיון ייקבע על ידי בית המשפט בדרך של הכרעה בין השמאויות לפניו. לאחר בחינת חוות הדעת השמאיות מטעם שני הצדדים קבע בית המשפט כי יש להעדיף את חוות הדעת השמאית של מר גרשון גורן מטעם החברה (להלן: שומת גורן), שכן מצא כי רק היא נערכה כדין, כללה ביסוס השוואתי לערכים המיושמים כנדרש ולא נסתרה בחקירה נגדית. בהקשר זה, הדגיש בית המשפט כי הערכותיו של גורן, למשל ביחס למגרש 10, נתמכו בחוות הדעת השמאית שהכין המינהל, וכי בחלק מן המקרים היו הערכותיו נמוכות מהערכות השמאים מטעם העירייה, באופן המלמד על זהירות ומתינות חוות דעתו השמאית. יחד עם זאת, קבע בית המשפט כי ההעדפה הכללית של שומת גורן כפופה לטענות חוזיות שונות של העירייה לגבי חלק מן הנכסים שנישומו, ועל כן התחשב בהן בעת שקבע את שוויים של הנכסים השונים. לאור האמור, ובהתחשב בטענות העירייה שנתקבלו ובניכויים הנגזרים מהן, קבע בית המשפט קמא כי שווי ההטבה שצמחה לעירייה בגין ההסכם עם המינהל הינו כדלקמן: